本月報是由易居研究院原創出品。旨在以動態的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態，并進行專業點評，進而了解行業發展的新政策、新動態和新方向。

▍深圳軌道交通獲批76公里，全國新一輪獲批累計達2026公里

自2017年8月包頭地鐵事件叫停后的一年時間，發改委對地鐵審批門檻嚴格把關。直至2018年7月13日，國務院辦公廳印發《關于進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》，調整了城市軌道交通建設申報條件。

自此，發改委自審批叫停以來，于2018年8月首次批復了蘇州軌道交通建設，隨后密集批復了重慶、沈陽、杭州、濟南、長春、上海、武漢等多個城市的軌道交通建設規劃。這一輪審批自2018年8月份至今全國新獲批城市軌道交通建設規劃累計里程達到2026.1公里。

其中，2020年4月，深圳軌道交通第四期建設規劃調整獲發改委批復，獲批里程76公里。

4月10日，國家發展改革委網站公示《關于調整深圳市城市軌道交通第四期建設規劃方案的批復(發改基礎〔2020〕484號)》。批復文件顯示，為建設中國特色社會主義先行示范區、支持重點區域開發建設、優化城市交通出行結構、緩解交通擁堵，原則同意對《深圳市城市軌道交通第四期建設規劃（2017-2022年）》（簡稱《規劃》）方案進行適當調整。批復包含3號線四期、6號線支線二期、12號線二期、13號線二期（含北延段、南延段）、16號線二期、7號線二期、8號線三期、11號線二期、20號線一期等9條線路，總長約75.93公里，總投資約914.48億元。

批復文件還提到：加強城市軌道交通與深圳寶安國際機場等主要交通樞紐的銜接，做好換乘設計。統籌城市軌道交通與高速鐵路、城際鐵路等規劃建設，深入研究站點樞紐綜合開發，做好站點與周邊客流密度較大的商城、社區、學校等的銜接，科學合理布設出入口，提升旅客出行安全性、便捷性，提高土地綜合開發效益。

點評：

《深圳市城市軌道交通第四期建設規劃（2017～2022年）》已于2017年7月得到發改委批復。此次調整內容主要對6號線支線、12號線、13號線、14號線、16號線的線路和站點等進行了優化，同時增加了3號線四期、7號線二期、8號線三期、11號線二期、20號線一期等5條線路。

此外項目資本金比例由50%調整為不得低于40%，由深圳市及相關區縣財政資金解決，資本金以外資金采用銀行貸款等融資方式解決。

可見由于今年受疫情影響，政府財政資金大幅下滑，而地鐵建設資金對政府的財政壓力較大，減少政府投入規模，調動社會資本是未來一段時間的主要趨勢，而文件中還特別提到要深入研究站點樞紐綜合開發，通過TOD站點綜合開發也能夠對軌道交通建設資金作為重要反哺。

提出以軌道交通為重點健全都市圈交通基礎設施

▍發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》

4月9日，國家發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，提出提高農業轉移人口市民化質量、優化城鎮化空間格局、提升城市綜合承載力、加快推進城鄉融合發展等重點任務。在優化城鎮化空間格局方面，提出：大力推進都市圈同城化建設。深入實施《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，建立中心城市牽頭的協調推進機制，支持南京、西安、福州等都市圈編制實施發展規劃。

以軌道交通為重點健全都市圈交通基礎設施，有序規劃建設城際鐵路和市域（郊）鐵路，推進中心城市軌道交通向周邊城鎮合理延伸，實施“斷頭路”暢通工程和“瓶頸路”拓寬工程。支持重點都市圈編制多層次軌道交通規劃。

點評：

2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年，也是為“十四五”發展打好基礎的關鍵之年。在新冠疫情影響下，新基建被提到新的高度，而軌道交通建設作為新基建的重要組成，將拉動投資影響消費，成為新一輪中國經濟發展的動力。軌道交通建設是加快城市群人口流動的重要載體，是促進都市圈同城化建設的核心，是新型城鎮化圓滿收官的必要條件?？梢灶A見今年將是軌道交通建設大年，相關產業鏈發展空間值得期待。

▍發改委出臺《促進樞紐機場與軌道交通互聯互通的意見》

4月17日，國家發改委發布《促進樞紐機場聯通軌道交通的意見》（簡稱《意見》），提出加強樞紐機場與軌道交通的互聯互通是擴大機場輻射范圍，提升航空服務水平和樞紐運營效率，加快構建現代化綜合交通運輸體系，推動基礎設施高質量發展的重要舉措?！兑庖姟窂目傮w要求、強化規劃引導、加強建設協作、提升運營水平、保障措施五個方面提出了指導意見。在強化規劃指引方面，《意見》提出要積極做好頂層統籌，暫不具備條件的要預留好建設用地和空間。在保障措施方面，要拓寬軌道交通投融資渠道，探索政府和社會資本合作模式，充分發揮市場機制作用吸引社會資本。鼓勵采用機場公司、航空公司入股等多種方式參與軌道交通建設和運營，發揮綜合交通多元主體組團效應。此外，《意見》列出11個重點項目清單。

點評：

當前，我國樞紐機場陸續實施改擴建工程，干線鐵路、城際鐵路和城市軌道交通也在加快建設，為樞紐機場聯通軌道交通創造了機遇和條件?！兑庖姟妨谐隽?1個重點項目，后續城市將以這些項目為契機，有力有序推進樞紐機場與軌道交通有效聯通。

▍發改委首次明確“新基建”范圍，智能交通明確在內

4月20日，在國家發改委例行新聞發布會上，發改委創新和高技術發展司司長伍浩表示，初步研究認為，新型基礎設施是以新發展理念為引領，以技術創新為驅動，以信息網絡為基礎，面向高質量發展需要，提供數字轉型、智能升級、融合創新等服務的基礎設施體系。

伍浩介紹，新型基礎設施主要包括3個方面內容：信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施。融合基礎設施主要是指深度應用互聯網、大數據、人工智能等技術，支撐傳統基礎設施轉型升級，進而形成的融合基礎設施，比如，智能交通基礎設施、智慧能源基礎設施等。

下一步，國家發展改革委將聯合相關部門研究出臺推動新型基礎設施發展的有關指導意見，以提高新型基礎設施的長期供給質量和效率為重點，修訂完善有利于新興行業持續健康發展的準入規則。強化部門協同，通過試點示范、合規指引等方式，加快產業成熟和設施完善。

點評：

初級工業化的經濟體經濟增長主要依靠資本積累，發達經濟體的發展源于生產率的提高。目前中國經濟動能正在向后一階段轉換，新基建能夠適應中國社會主要矛盾轉化和中國經濟邁向高質量發展要求，能更好支持創新、綠色環保和消費升級，在補短板的同時為新引擎助力，這是新時代對新基建的本質要求，這是新基建與傳統基建最大的不同。智能交通基礎設施相比傳統交通基礎設施，前者運用信息化、智能化手段，拉動經濟的乘數效應更大，不但推動投資和生產，更加促進消費和內需。故傳統軌道交通領域應積極轉型，向智能交通基礎設施發展。

▍國家標準《城市軌道交通運營技術規范》獲批發布

4月23日，國家市場監督管理總局、國家標準化管理委員會發布2020年第4號國家標準公告，上海申通地鐵集團主編的《城市軌道交通運營技術規范》（GB/T 38707-2020）（以下簡稱《技規》）獲批發布。

《技規》共分總則、線路路基與軌道、建筑、結構、供電系統、通信系統、信號系統、綜合監控系統、車站機電設備、車輛及車輛基地、運營管理要求11個部分，適用于地鐵、輕軌規劃建設階段的需求管理和運營技術管理。

《技規》將于今年10月1日正式實施。它的實施將統一城市軌道交通設施設備技術要求和運營企業作業規范，指導運營企業更好地開展運營管理工作，進一步提升城市軌道交通運營技術水平、推進行業進步，為人民群眾出行提供更加安全優質的服務。

點評：

這是城市軌道交通運營企業從運營需求角度出發編制的綜合性技術規范，它的獲批發布標志著城市軌道交通行業的運營技術管理有了科學依據，標志著作為主編單位的申通地鐵集團的行業影響力得到了進一步提升。

▍發改委印發《長江三角洲地區交通運輸更高質量一體化發展規劃》

4月27日，國家發改委、交通運輸部印發《長江三角洲地區交通運輸更高質量一體化發展規劃》，提出到2025年基本建成“軌道上的長三角”。規劃提出以軌道交通為骨干構建一體化設施網絡，以軌道交通為骨干，公路網絡為基礎，水運、民航為支撐，即以上海、南京、杭州、合肥、蘇錫常、寧波等為主要節點，構建對外高效聯通、內部有機銜接的多層次綜合交通網絡。第一層，打造多向立體、內聯外通的大能力快速運輸通道，統籌優化干線鐵路、高速公路、長江黃金水道等內河航道、港口、機場布局，實現與國際、國內其他經濟板塊高效聯通。第二層，構建快捷高效的城際交通網，依托快速運輸通道，以城際鐵路、高速公路、普通國省道等為重點，實現區域內部城際快速直連。第三層，建設一體銜接的都市圈通勤交通網，圍繞上海大都市圈和南京、杭州、合肥、蘇錫常、寧波都市圈，以城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通、城市快速路等為骨干，打造都市圈1小時通勤圈。

點評：

交通一體化是城市群協同發展的基礎和先導，城際軌道交通是提高城市群內軌道交通通勤化水平的重要載體。其中南通、常州、湖州一躍進入上海半小時經濟圈，特別是南通得益于滬通鐵路一期二期，到上海的時間縮短了4個半小時以上，一躍進入上海半小時通勤圈。南通可以說是受長三角交通一體化利好最大城市，這也是近期南通土地市場拍賣較熱的原因。

本月TOD土地成交8幅，集中在4城

4月份，據不完全統計，全國共有佛山、廣州、東莞和青島4個城市成交TOD地塊8幅，環比降低11%；成交土地面積74.7萬㎡，環比增加7%。今年1月至4月，全國重點城市累計成交TOD地塊22幅，成交土地面積178萬㎡。

▍中交65億奪佛山桂城林岳車輛段TOD地塊，溢價68.3%

4月9日上午，中交、中海、保利、綠城、時代、華發6個開發商經過多輪競逐，由中交城市投資控股有限公司以總價65.65億（含13億車輛段建設費），競得林岳車輛段TOD綜合開發項目的商住地，成交樓面價為14869元/㎡，溢價68.3%。本宗地塊位于南海區桂城街道林岳大道南側、廣珠西線東側地段，所在地塊是佛山市城市軌道交通2號線一期工程林岳車輛段TOD綜合開發項目，是佛山在建軌道交通項目中占地面積和投資規模最大的施工節點。

規劃文件顯示，項目出讓范圍為A區、C區的國有建設用地使用權，B區為劃撥國有建設用地使用權，規劃總用地面積為259347.37㎡。

A區為配套停車場、城市道路用地；

B區為地鐵二號線林岳車輛段，不納入出讓范圍；

C區為上蓋物業開發層，土地性質為居住兼容商業、中小學、公園綠地。

其中，地塊住宅計容建筑面積不大于457500㎡，商業計容建筑面積不大于26100㎡，合計計容面積483600㎡。本次出讓地塊規定不準在商業服務業設施用地及配套建筑內建設服務型公寓、公寓式辦公、酒店式辦公等居住形式用房。

點評：

林岳西車輛段TOD項目位于佛山市南海區三山新城，南海新交通一號線與佛山地鐵2號線交匯于此，并可快速通達樞紐核心廣州南站，先天優勢較為明顯。出讓地塊計容面積48萬㎡，擬建成全市規模最大的TOD綜合體，以住宅為主，商業占比約5%，成交樓面價為14869元/㎡。地塊所在三山板塊現階段新房存量告急，主要以二手項目為主，保利、龍光兩房企新盤屆時入市價格預計接近3萬元/㎡，廣州客戶因區位間通勤距離短對三山板塊可謂青睞有加。據不完全統計，目前佛山TOD項目共7在建+2規劃，主要集中在“萬保碧”三個在TOD領域布局廣泛的標桿房企，而中交之前已與保利合作開發禪城首個TOD項目（綠島湖TOD），此番成功落子三山持續擴張著此領域的版圖。

▍ 廣州地鐵底價43.17億獲槎頭站場站綜合體地塊

4月13日，廣州白云區地鐵13號線二期槎頭站場站綜合體地塊進行線上競價，最終報價人為廣州地鐵集團有限公司，報價為底價43.17億元。該地塊的用途為二類居住用地兼容商業設施、商務設施、行政辦公、城市軌道交通以及防護綠地用地（R2/B1/B2/A1/S2/G2），宗地面積76821㎡（可建設用地面積67915㎡），計算容積率建筑面積≤245290㎡。

地塊掛牌起價43.17億元，設定最高限制地價約為62.6億元，競買人的最高報價不超過最高限制地價的，按照價高者得原則確定競得人。當報價達到最高限制地價后，競買方式轉為競企業自持商業商務建筑面積，當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房建筑面積為100%后，采用搖號方式確定競得者。

出讓條件中要求，競買人須具有10年以上地鐵線網(地鐵線網是指3條或以上地鐵線路)建設、運營、管理經驗；且該競買人（或其全資子公司）須具有地鐵上蓋物業（指位于地鐵站點主體結構正上方，且結構相連的物業）開發經驗。

點評：

槎頭站場站綜合體擁有三條地鐵線，槎頭站是廣州地鐵十三號線、十二號線與佛山地鐵八號線的換乘站，交通極其便利。同時槎頭站位于珠江西航道以東，東側為規劃黃金圍大道，北側為廣海路，兼具一線江景和便利交通。地塊規劃計容建面24.5萬㎡，住宅及公建配套15.4萬㎡，商業/商務8.8萬㎡，扣除3500㎡無償移交面積后的樓面價17855元/㎡。目前，地塊周邊二手樓盤均價約3萬元/㎡。此次槎頭站場站地塊，為廣州今年首幅TOD綜合體地塊，也是廣州有史以來的第8個TOD綜合體。

▍ 青島地鐵底價獲即墨、西海岸兩大產業園區四幅地塊

4月17日，青島地鐵資源開發公司1.17億元底價競得即墨城軌配套基地金泉一路以東、紅星一路以北兩宗地塊。YJ20-53、YJ20-54兩宗土地占地面積66畝，總建筑面積約為7萬平方米，將打造宜居宜業的高品質住宅,切實提升產業園區整體配套水平。

4月21日，青島地鐵潤置投資有限公司以3.16億元底價競得西海岸國際海洋智區飛宇路以西、盛海路以南兩宗地塊。項目地處青島西海岸新區海洋高新區核心位置，位于瑯琊臺南路東側，地鐵13號線盛海路站和大珠山站之間，地理位置優越，區位突出，用地面積約74畝，總建筑面積約11萬平方米,將打造成低密度高品質住宅。

點評：

近年來，青島地鐵深度結合TOD開發理念，依托自身產業和市場優勢，先后規劃推動西海岸國際海洋智區、即墨城軌配套基地、城陽創新產業園三大產業園區。此次即墨、西海岸兩大產業園區相繼成功獲取土地，是青島地鐵集團在疫情之下逆勢而上的有力體現?？偼顿Y300億元的國際海洋智區由青島地鐵資源開發有限公司、華潤置地控股有限公司合作投資，依托13號輕軌線打造TOD產業小鎮，按照產城融合理念，推進產業和城市建設，打造集海洋智慧產業、商務、商業、生活全業態融合項目。此次拿地的青島地鐵潤置投資有限公司由青島地鐵資源開發有限公司、超智資源有限公司、中城潤島科技（深圳）有限公司、青島中嘉建設集團公司、北京潤置商業運營管理有限公司（華潤置地控股有限公司100%投資）共同投資成立，占股比例分別為45:40:7:7:1。

▍龍湖聯合金地32億元底價獲東莞茶山44萬㎡TOD地塊

4月24日，備受關注的茶山巨無霸TOD地塊被東莞市嘉悅房地產開發有限公司（龍湖與金地聯合成立），以底價32.1299億元拿下，躋身東莞總價前三地塊。該地塊占地面積139677.76㎡，容積率2.49-5.16，總計容建面442792㎡，起始總價321299億元，起拍樓面地價7256元/㎡，最高樓面限價10676元/㎡。地塊須無償配建5650平方米15班幼兒園和社區服務設施，除去配建，起拍可售樓面價7350元/平米，最高可售樓面限價達10814元/㎡。值得注意的是，宗地權利人須自持宗地商業用房計容建筑面積10萬平方米。

點評：

該宗地毗鄰東莞火車站，地下空間預留與地鐵始發站聯通的接口，交通相當便利，通過地鐵2號線可達城區、厚街、虎門或換乘莞惠城軌、穗莞深城軌等其他軌道，通過東莞火車站輕松前往廣深。該宗地所處的松山湖片區茶山鎮，近兩年推出地塊不多，去年無成交記錄，2018年成交兩宗商住地樓面價在10871-12766元/㎡。該宗地規劃建筑面積約44萬㎡，商住比約39：61，成交樓面價為7256元/㎡，自持商業計容建筑面積10萬平方米。競得企業東莞市嘉悅房地產開發有限公司由龍湖和金地共同合資成立，占股比例分別為58%、42%。

龍湖與金地此次聯合，旨在結合雙方優勢，共同打造集商業、住宅、寫字樓為一體的大型TOD綜合體，提升周邊乃至東莞的城市品質。該大型綜合體的建成，將建成華南首個“龍湖天街”。近兩年，東莞成立了軌道交通建設及TOD開發領導小組，提出“城市品質提升要以城市更新和TOD開發為著力點”，TOD多次被寫入城市規劃建設當中。在建設軌道交通的基礎上，東莞大力推進虎門高鐵站、東莞西站和東莞火車站等3個軌道交通TOD重要試點建設，期待東莞TOD標桿項目早日入市。

▍萬科聯合深鐵51.8億元獲佛山三山新城香港城TOD地塊

4月27日，萬科企業+深圳地鐵聯合體以總價51.8億元（加地上建筑物轉讓款7.96億元）拿下佛山南海三山新城香港城TOD地塊，扣配建樓面價約12168元/㎡。根據出讓條件規定，該地塊至少將3萬㎡住宅建筑面積銷售給港澳居民。

該地塊為南海區三山新城“香港城”地塊，曾于2019年10月19日掛牌，后于11月15日撤銷，此次重新掛牌，起拍價從480815萬元下降91355萬元至389460萬元，樓面價從10000元/㎡下降至8100元/㎡，競拍方式由“限地價+競自持”方式變為增價方式進行報價，即價高者得確定競得人。

地塊具體位于佛山市南海區桂城街道泰山路西側、廣珠西線東側、貴廣高鐵以南、環島南路北側地段，占地面積為178079.76m2。地塊將分ABC三區進行建設，A區（車輛段上蓋范圍）:123103.99平方米，B區：20643.67平方米;C區：34332.10平方米，容積率≤2.7;建筑密度≤35%;綠地率≥30%。

點評：

從交通來看，地塊為南海新交通三山新城北站上蓋，南海新交通項目起點（蟲雷崗站）與廣佛線換乘，終點于2號線（在建）林岳西站換乘，4站可達廣州南站，交通便捷。從配建要求來看，除了常規的教育、社區、公交配套外，競得人需要支付近8億元建設費（包括二層車庫、消防車道、塔樓基礎、首層用房蓋板），同時建設3條人行天橋，以實現三個地塊與地鐵站及周邊道路的互聯互通。從產業要求來看，競得人需劃分至少3萬㎡住宅銷售給港澳居民，引入香港產業元素，同時引入香港教育培訓機構、港式醫療中心等。項目最高計容建面48萬㎡，住宅占比約70%，扣除配建后的樓面價約12168元/㎡，目前項目在售新盤均價在2.5萬元/㎡。此次萬科聯手深圳地鐵，是深鐵成為萬科第一大股東以來的首次合作，萬科已在佛山布局十幾年，打造了佛山首個TOD項目（地鐵3號線美旗站上蓋萬科天空之城），而深圳地鐵是國內最早學習香港并實踐“地鐵+物業”的企業。

深圳首個TOD舊改項目規劃公示，

上海萬科天空之城四期開盤售罄

▍深圳首個TOD舊改項目規劃公示

4月24日，深圳市龍崗區城市更新和土地整備局網站公示了《龍崗區平湖街道平湖舊墟鎮片區（GX04）重點城市更新單元規劃（草案）》。文件顯示：龍崗區平湖街道平湖舊墟鎮片區（GX04）重點城市更新單元于2018年1月經市政府批準列入深圳市重點城市更新單元計劃，現該更新單元規劃（草案）已經龍崗區城市更新領導小組2020年第2次工作會議審議并獲原則通過，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》以及《市規劃國土委關于印發〈城市更新單元規劃審批操作規則〉的通知》（深規土〔2013〕786）的規定，現予以公開展示。

項目位于平湖街道中心，東臨平湖大街，西臨上大街，南臨守珍街，北鄰平龍路。更新單元用地面積216388.6平方米，拆除范圍用地面積202083.9平方米，開發建設用地面積106622.8平方米（含劃入零星用地3000平方米），規劃容積862230平方米，其中住宅463000平方米（含公共租賃住房85870平方米），商業、辦公及旅館業建筑336930平方米（含商業文化設施18320平方米，母嬰室740平方米，社區菜市場500平方米），地下商業29470平方米，公共配套設施（含地下）32830平方米。另配建社區體育活動場地占地面積4500平方米。

點評：

該項目是龍崗區首個重點城市更新單元，同時也是龍崗首個以TOD模式開發的舊改，有5條軌道交通在此匯聚，包括廣深鐵路（已運行）、地鐵10號線（在建）、深惠城際線（規劃中）、地鐵17、18號線（規劃中）。該項目計容建面86.2萬m²，其中住宅46.3萬m²，商辦33.7萬m²，集超高層住宅、公租房、高端寫字樓、九年制學校以及商業文化設施于一體，由深圳最大的國企深圳特發集團主導開發建設。

▍上海萬科天空之城四期「光之丘」開盤售罄

4月21日，上海萬科天空之城四期「光之丘」開啟認籌，之前認籌率達到115%，并于4月30日開盤售罄。首批推售5幢共272套取證房源，主力戶型：110㎡3房、135㎡3+1房、160㎡4房，均價58600元/㎡。

萬科天空之城依托17號線徐盈路站點作為核心開發，項目整體東起徐盈路、西臨徐樂路、南側為諸陸西路、北側為規劃尚涵路?？傉嫉丶s30萬㎡，總建筑面積約80萬㎡，是萬科打造的集商住辦一體的TOD4.0全新升級產品。項目規劃有住宅、商業、辦公、會所、幼兒園等多重業態，共分為四期開發。

「光之丘」位于天空之城百萬方大盤的正中心，是天空之城TOD最核心的地塊，也是整個天空之城項目的最后一期。項目占地3.6萬㎡，容積率1.74，建筑面積6.3萬㎡，住宅戶數494套，綠化率約45%。住宅全區人車分流，地下車位總數675個。

點評：

上海萬科天空之城作為上海乃至全國TOD標桿項目，是申通地鐵與萬科打造的集商住辦一體的TOD4.0全新升級產品。該項目以地鐵停車場和地鐵站為核心，從設計之初到開發建設，始終貫穿著TOD理念，住宅、商業、辦公等因公共交通融合在一起，公共配套全部對外開放，引入紐約高線公園和15分鐘步行圈理念，為區域內的人群演繹著千變萬化的生活場景，是上海西部地區最具影響力的樓盤之一。